부동산 기본 (전세)

• 지극히 주간적인 부동산 생각
• 전세구하기
• 대출
  • 신용대출
  • 정부 대출
• 매물
  • 집보러 들어가서 확인할 것
• 전세사기 주의사항
  • 등기부등본
  • 집주인 변경 등록
• 확정일자
• 부동산 거래 루틴

지극히 주간적인 부동산 생각

전세거래를 함에 있어 개인적 생각을 정리한 페이지이다.

본인은 전세보다 월세를 선호하는 편.@@ 하지만, 정부대출 사용할 수 있다? 그러면 전세로 가는편.

개인적 생각이고, 경험을 적은 것이니 너무 민감하게 반응하지 말자😉

전세구하기

전세 구하기 전 리스트 업

* 대출@@ * 신용대출@@ * 정부대출@@ * 매물@@ * 매물 찾는 법@@ * 공인중개사 통하기@@ * 어플통하기@@ * 특정 매물 리스트업@@ * 전화임장 * 요구사항 * 도배 (벽지) * 장판 * 새시 * 화장실 * 싱크대 * 등기부등본 확인 * 계약서 작성 * 특약 * 집주인 변경 등록 * 피해사례

• 정책
  • 임차인 상생 제도 확인
• 전세권 설정
• 확정일자

대출

부동산에서 전액 현금을 주고 사는건 바보다. 은행을 최대한 이용해야한다. 나머지 금액은 꼭 레버리지해서 사용할 것.

전세를 이용할 때도 모든 돈을 주기보단, 대출을 이용하는게 더 낫다고 개인적으로 생각한다.@@ (월세도 나쁘지 않다고 생각함.)

신용대출

우선 신용대출은 개인의 신용도에 따라 빌려주는데, 사업자대출만큼 나올수 없을 것이다. 따라서, 전세를 이용하는데 있어서는 신용대출 보다는 최대한 정부대출을 이용하는것이 현명하다.

정부 대출을 이용할 수 없는 상황이다. 그렇다면 월세 -> 반전세 -> 전세 (내 목돈) 순으로 가는게 좋다고 생각한다.

정부 대출

청년이 이용할 수 있는 정부대출 리스트이다.

• 중소기업 청년 전세자금대출
  • 금리 : 연 1.2%
  • 금액 : 최대 1억 (임차액의 80%) / 임차보증금 2억까지
  • 조건 : 부부소득 연 5천이하, 순자산 가액 3.61억 이하 무주택 세대주
  • 특징 : 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 청년
  • 기간 : 2년 (최대 10년 이용가능)
  • 중도상환 수수료 없음. (= 중간에 돈 생겨 갚아도 수수료 없음)
• 버팀목 전세자금대출 (청년)
  • 금리 : 연 1.5 ~ 2.1% (소득 구간에 따라 다름)
  • 금액 : 최대 2억 (임차액의 80%) / 임차보증금 3억까지
  • 조건 : 부부소득 연 5천이하, 순자산 가액 3.61억 이하 무주택 세대주
  • 특징 : 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하의 세대주
  • 기간 : 2년 (최대 10년 이용가능)
  • 중도상환 수수료 없음. (= 중간에 돈 생겨 갚아도 수수료 없음)
• 신혼부부 전세대출
  • 금리 : 연 1.2 ~ 2.1% (소득 구간에 따라 다름)
  • 금액 : 수도권 3억 / 비수도권 2억 (임차액 80%)
    • 임차보증액 제한 금액 : 수도권 4억 / 비수도권 2억
  • 조건 : 부부소득 연 6천이하, 순자산 가액 3.61억 이하 무주택 세대주
  • 특징 : 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하의 세대주
  • 기간 : 2년 (최대 10년 이용가능)
  • 중도상환 수수료 없음. (= 중간에 돈 생겨 갚아도 수수료 없음)
• 서울시 전세자금 대출
  • 지자체 전용 대출 / 이자 지원 제도
  • 이자 지원 금리 최대 3.6% / 소득구간에 따라 지원률 다름 구간확인
  • 금액 : 최대 2억원 (임차액 90%)
  • 조건1 : 7년 이내 신혼 부부 혹은 추천서 신청일로부터 6개월 이내 결혼 예정 부부 (청첩장만 있어도 가능)
  • 조건2 : 부부합산 연 9천 7백만원 이하 / 둘다 무주택

Tip 정부대출 지원은행 리스트

• 주택도시기금에서 지원하는 은행
  • 우리은행 / 국민은행 / 농협 / 신한 / 하나 / 대구 / 부산

매물

부동산을 처음 접하는 사람은 매물 찾기가 쉽지 않다. 어디서 부터 해야되는지 알 수 없다.

그 때는 아래와 같은 순서로 알아보자.

1. 지하철역 앱을 켬. => 내가 희망하는 지하철 역을 선택함.
2. 네이버 부동산 / 호갱노노 어플을 실행함.
3. 내가 희망하는 지하철역 주변의 시세를 탐색해 봄.
   • 각종 옵션 필터 버튼이 있음.
   • 평형 / 가용금액 / 유형 (전세 매매 월세 등.) / 타입 (아파트/오피스텔 등)
   • 위와 같은 옵션을 잘 적용하여 내가 갈 수 있는 곳을 필터함.
4. 타겟팅 리스트를 뽑음. (e.g. A / B 아파트)
5. 네이버에서 “A / B 아파트”를 검색함.
6. 지도버튼을 누르고, 중개 표시를 누름. => 근처 중개소가 뜰꺼임.
7. 중개소 중 매물을 많이 보유하고 있는 중개소에 전화를 검.

   여보세요
   Tmp 중개소 맞나요?
   네이버에서 A 아파트 매물 보고 전화드렸습니다
   A 아파트 매물 있나요? / 집은 볼 수 있을까요?
   – 아래부턴 적절한 조화를 이루며 –

   1. 금액이 3억 2천인데, 혹시 3억으로 조정 가능한가요?
   2. 제가 생각한 금액은 3억인데, 혹시 이 아파트 반전세는 가능한가요?
   3. 보통 1억에 30정도로 환산되던데, 여기 시세는 어떤가요?
   4. 3억 40이라 부를 경우, 35로 조정가능할까요? 한번 물어봐주세요
   5. 3억대 아파트 보고 있는데, 비슷한 유형의 아파트 매물 있나요?
   6. 없으면 제가 반전세로 40까지 생각하니 3-4억대 아파트 고려해서 나올 경우 연락주세요
   7. 혹시 제가 입주를 언제까지 해야되나요? => 입주일이 늦게 있을 경우, 내가 맞춰준다고 하고 가격조정 시도
   8. 제 휴대폰으로 명함 하나 보내주시고, 혹시 방문하게 되면 주차장 위치는 어디인가요? \

   위 물음 말고도 하다보면 다양하게 물어야할 것들이 생긴다. 일단 주변 매물 리스트업을 해야되니 꼭 전화로 내가 원하는 금액 대 아파트를 리스트업하는 노력을 하자.

   중개소에 전화걸 때는 절대 두려워하지 말고, 마음껏 물어보겠다. 내가 갑👑이다 하고 전화할 것. (특히, 하락장에서는 대부분 친절하고, 불친절할 경우 옆 부동산에 전화하면 됨. 걱정 🙅)

8. 중개소를 통해 받은 매물이 쌓여서 A/B/C/D 리스트가 생겼다고 가정. 네이버어플 혹은 호갱노노로 거래 트랜드를 파악해 봄.
9. 내가 들어가는 집값이 너무 비쌀 경우, 다음 사람이 안들어올 수 있음. 그걸 꼭 생각하고 가격트랜드파악 할 것.!!
10. 이후 부동산 방문해서 집을 보러다님.

이제부터는 실전이다!

집보러 들어가서 확인할 것

정말 마음에 드는 집이라면, 꼭 확인해보자.

• 누가 사는가?
  • 신혼부부가 살았던 집이 가장 베스트
  • 아이들 있을 경우 혹은 반려동물 있을 경우
    • 장판 / 도배 해주는지 물어볼 것
• 임차인에게 관리비 물어볼 것
  • 임대인 / 중개인은 관리비를 정확히 모름.
  • 마음에 드는 집일 경우, 꼭 평균관리비를 물어보고 (여름/겨울) 특정시기 관리비 물어보자.
• 부엌 / 화장실
  • 수압확인
    • 사람있다고 물 안내려보지 말고, 꼭 내려보고 물도 틀어볼 것
  • 부엌 상태
    • 집에서 요리를 하는 사람이라면 꼭 확인해 볼 것
• 새시 확인
  • 너무 오래된 집일 경우 새시가 오래되서 추울 수도 있다.
  • 임차인에게 물어봐야함.
  • 임대인은 새시를 안해주려고 할 것. => 인테리어비 중 가장 비쌈.
• 에어컨 / 보일러 확인
  • 오래된 집일수록 안될 가능성 있음
  • 에어컨 가스부족할 수 있음. => 임차인에게 가스 언제갈았는지 꼭 확인할 것.
  • 에어컨 가스는 소모품이라 안해줄 수 있지만, 협상이 필요하다면 꼭 이거라도 쟁취할 것.

이것말고도 더 있을 것 같긴한데, 나는 이정도면 충분한 듯.

추가로, 들어가기전엔 모든 하자영역 사진 찍기📸 필수이다. 이거 안하면 나중에 독박쓸 수 있으니 항시 증거를 남기자.

전세사기 주의사항

등기부 등본과 집주인 변경 알람을 등록하자.

사실 전세사기는 빌라와 같은 시세가 명확하지 않은 곳에서 잘 일어난다. 아파트는 조금 드문데, 그래도 조심해서 나쁠 것은 없다.

등기부등본

등기부등본은 누구나 열람할 수 있다. 700원을 내면 열람가능.

해당 등기를 확인하면 매물에 대해 근저당 (대출)이 잡혀있는지 확인이 가능하다.

보통 을구가 깨끗한지 정도 설명한다.

하지만, 요새 전세권 이슈가 있어서 특약사항에 필요한 걸 추가하는데 이건 영상을 통해 자세하게 알아보자,

영상에 나온 것과 같이, 개인적으로 필요하다면 특약사항에 넣으면 되는데 아마 임대인이 별로 안좋아할수도.. (이건 중개인에게 물어보도록 하자)

집주인 변경 등록

보통 집주인이 바뀌게 되면 예의상 임차인에게 연락이 오는데, 이게 법적으로 지정된게 아니라 사실 변경되고 연락을 받거나 등기부등본을 확인하지않으면 알 수 없다.

그렇다고 계속해서 등기부등본을 내돈내고 뗄수도없고…

집주인이 변경되는 과정에서 전세금 사기가 발생할 수 있는데, 이를 막기 위해 집주인이 변경됐을 때 통보해주는 걸 등록해두자.

변경과정을 찍은 영상을 참고하자

확정일자

부동산 거래 루틴